Как да се изготви договор на жилища под наем

С натискането на бутона, вие се съгласявате с обработването на личните им данни

Просто си направите резервация: в тази статия ще се фокусира именно върху договора за търговско наемане на помещения, която се управлява от глава 35 от Гражданския кодекс на България и отчасти в глава 5 от Жилища кодекс. т.е. наемането на отделен апартамент. В закона има разлика между договор за ангажимент (който е физическо лице) и лизинг (който е юридическо лице). Въпреки това, в обикновената реч думата се използва утвърдена "под наем". Ето защо, в материал за по-голяма простота, ние ще използваме и двата термина - "наемане" и "наем" - за еквивалентни.

В никакъв случай не се колебайте да попитате собственика на земята, за да осигурят пълен пакет от документи:

• паспорт;
• задължително удостоверение за регистрация на правата на собственост на апартамент;
• По желание: платен постъпления за комунални плащания (за да се уверите, че няма дълг) и екстракт от къщата на хората, регистрирани на корпуса.

Ако собствениците на апартамента няколко, съгласието на един от тях не е достатъчно, трябва да се получи съгласието на всички. Може би три сценария:

1. Прикрепете писмено съгласие на всички съсобственици.
2. Един съсобственик сключи договор с пълномощно от другия.
3. При сключването на договора всички собственици присъстват в лице (ако договорът се посочва, че апартаментът е под наем в същото време всички собственици).

От хора, които не са собственици, но регистрирани в корпуса, както се изисква писмено съгласие. В противен случай, те могат да отстояват правата си по всяко време, и ще трябва да се търси спешно за нови жилища.

Тъй като става дума за наемане на апартамент, а след това на работодателя - физическо лице. Поради това е необходимо да се въвеждат паспорт. Ако ще да живеят в един апартамент повече от един, а след това на паспортните данни на втория (трети, пети), също се изисква наемателя.

Договорът за наем на недвижимо имущество, предмет на държавна регистрация. Защото, освен договора, сключен по-малко от една година.

Трудовият договор може да бъде краткосрочно (до една година) и дългосрочни (от една до пет години). Ако не каже една дума, като се смята, че той бе хвърлен в затвора за максимален срок от пет години, за да преговаря по условията. Основната разлика между дългосрочните и краткосрочните договори - условията за изгонване.

краткосрочен договор

Собственикът може да определя срок, по време на които договорът може да бъде прекратен от страните по-рано. Ако не е посочен такъв срок, че не разполага с правото да изгони наемателите преди изтичането на договора. Но в края на този период, собственикът вече реши да продължи да взема един апартамент със същите наемателите или да търсят други.

дългосрочен договор

За да се раздели с наемателите на собственика много по-трудно. При изтичане на срока на договора наемодателят не може просто да се установят в апартамент за някой друг, ако той не го уведомява неговото желание на наемателя не по-малко от три месеца преди края на договора, като се смята, че договорът се удължава автоматично за старите условия.

Ако собственикът на земята, казва, че той вече не планира да предаде имота, наемателите трябва да се изнесат. Но в този случай той наистина не може да вземе апартамента поне една година, в противен случай предишните наематели имат право да се обърнат към съда и да поиска обезщетение за вреди.

За разлика от наемодателя, наемателят може да прекрати договора по всяко време без обяснение.

Състояние на апартамента и имуществото

Ремонти и подобрения

Изгаряне въпрос: кой прави ремонтите? Обикновено договорът е формулировката, че "след изтичането на договора за наем на наемателите са длъжни да върнат на помещенията в същата форма, в която е било издадено." Поради това, договорът трябва да бъде посочи веднага, че апартаментът може да се промени и какво не.

В допълнение, без съгласието на собственика на наемателите нямат право да реконструкция и обновяване на помещения. Например, ремонта не може просто да вземе и разруши вътрешни стени и разширяване на входа.

Ако ремонтът може да се извърши, не забравяйте да предписват в договора, как трябва да се намали много под наем. Ако индикацията не е, може да възникне ситуация, която вие сами ще ремонтира всичко, а собственикът просто отказва да възстанови разходите си.

Всички ремонти и разходи по него - на раменете на наемателя. Той не само поддържа реда в апартамента, но също така е отговорен за безопасността на имуществото.

Основен ремонт на наемодателя трябва да се направи, и всички разходи се поемат от него (посочени, освен ако друго в договора). Ако собственикът на земята не показва интерес към основен ремонт, когато това е необходимо, премахване на имот има право да:

• независимо извърши основен ремонт, уговорени в договора или причинени от спешна необходимост, както и с лизингодателя да се възстановят разходите;
• изисква съответно намаляване на наем;
• да поиска разваляне на договора и вреди.

Когато правите ремонт или да си купите нещо ново в подвижна апартамент, от правна гледна точка, да направите подобрения. Те могат да се отделят и неразделни. Например, ако наемателят за своя сметка настроите климатика или нагревателя (и на наемодателя не намали наема и не покрива разходите за тях), той има право да ги вземе със себе си.

Подобрения на наети активи, като например нови тапети, без zaberosh без да развалят външния вид на апартамента. Ето защо, наемателят може да поиска възстановяване на стойността им, когато срокът на договора изтече. Но изискването е изпълнено в случая, ако в договора се посочва, че наемодателят не се противопостави на това подобрение.

състояние на имота

Домакинът трябва да предостави на наемателя на имот в добро състояние. Това означава, че ако нещо не ви позволява да ползвате апартамента, наемодателят трябва да се определи тази кауза за своя сметка. Дори и този, за който той не знае в момента на доставката на апартамента. Например, вие се премества в и били изненадани да открият, че всички тръби отдавна изгнили и измийте под душа е просто невъзможно. Домакинът трябва да се запълни тази празнина възможно най-скоро и абсолютно безплатна. Ако не го направи, можете да се отстрани причината за собствените си и да поиска възстановяване или да прекрати договора.

Внимание: наемодателя трябва да се определи за своя сметка само тези недостатъци, които нито той, нито, които познавате.

Ако проверката на апартамента, което виждате, че има нещо не работи, или сте били предупредени за това предварително, имате ваше право - да се съгласи с такова състояние, или за по-добър вариант изглежда.

Също така, адвокати препоръчват, че в допълнение към споразумението за извършване на акта на приемни апартамента. Тъй като е предвидени условия на мебели, ВиК, подове, прозорци, и други неща. Впоследствие, това ще помогне да се избегнат спорове относно качеството на ремонта и обзавеждането. Разбира се, в апартамента на стария съветски обзавеждане и оборудване без това не можеш да направиш. Но собственика, настаняване дилър със скъпи мебели и уреди, се интересува от факта, че всички имоти се върна при него в добро състояние, така че може дори да прикачите снимки на имота и проверки, доказващи стойността си. Естествено намаляване, разбира се, се взема предвид. Но за счупен телевизионния екран, наемателят ще трябва да плати.

Обърнете внимание на такова нещо като "споделена отговорност", ако сте под наем на апартамент с някого в съдружие. Ако договорът не предвижда клауза солидарна отговорност, цялата отговорност ще бъде поета от този, който е сключен договорът. Това е, ако си невнимателен съсед, че нещо ще се счупи, и таксата за договор записва само вие, а след това трябва да плати за вас.

наем

Договорът урежда учредяването, сроковете и условията за плащане на наем. Ако конкретни инструкции за това, че не се приема, че те са подобни на тези, обикновено се използва, когато наемането на подобен имот: в случай на апартамента е солидна сума на плащането, извършено всеки месец.

Ако собственикът на земята иска веднага да извърши плащане в продължение на 2-3 месеца по-рано или залог, в договора е необходимо да се регистрирате.

В документа също така да укажете колко често и до каква степен на наемодателя може да повиши таксата. На практика обикновено фиксиран наем се увеличава всяка година до 10% от първоначалната стойност. Но всичко това е по преценка на страните.

Ако не се е включена в договора такава клауза, наемодателят продължава да има правото да се повиши наема, но това може да стане само веднъж годишно. Освен това, той трябва да уведоми наемателя предварително в писмена форма. Ако новите условия не е изпълнено, той може да анулира договора едностранно.

Наемателят също така има право да поиска намаляване на наема, ако в резултат на обстоятелства извън неговия контрол, условията на наетото помещение влошават.

допълнително

Говорете на собственика за всички подробности. Вие най-вероятно ще трябва да се срещне често. Той се притесняваше за апартамента си, вие се притеснявате за качеството на настаняване, така че да се научат да преговаря и да постави всичко това устно споразумение в документа.

Редки, но това се случва неприятна ситуация: понякога собствениците искали да отидете без предупреждение, дори и при липса на жителите и по няколко пъти на месец. Това е причина за прекратяване на договора с компенсация на разходите по преместване наемател. За да се избегне това, трябва само да добавите един ред по споразумението за това колко често собственикът може да се наложи да се появи, дали да ви предупреди за това предварително е необходимо, и да определи забраната за спонтанни посещения във ваше отсъствие.

Научете как на наемодателя се отнася и за гостите, на животното, както и да посочи това в договора.

Само преговори и фиксиране всички детайли, които имат значение, и двете страни ще могат да живеят без конфликти и без много загриженост.

Прекратяване на договора в съда

Ние вече говорихме за това, че наемодателят не е лесно да се разделим с наемателя, на важната роля на вид договор. Но работодателят има право да прекрати договора по всяко време, но с едно условие: той трябва да уведоми наемодателя на желанието му за трите месеца, в писмена форма.

Но понякога се споразумеят по човешки невъзможно, и от едната страна има само един изход - да се търси справедливост чрез съда, както и да прекрати договора.

По искане на договора лизингодателят може да бъде прекратен преждевременно от съда в случаите, когато наемателят:

• Той използва имота за съществено нарушение на договора, или с повтарящи се нарушения;
• значително влошава имота;
• повече от два пъти подред не плаща наема навреме;
• не направи основен ремонт на имота в рамките на срока, посочен в договора, ако ремонта на договора е задължение на наемателя.

Домакинът може да прекрати договора в съда, само ако е писмено да изиска от наемателя за отстраняване на нарушенията.

По искане на договора за отдаване под наем на наемателя може да бъде прекратен преждевременно от съда в случаите, когато:

• хазяина не предоставя стоки или създава пречки за използване на имота в пълен размер;
• имот има недостатъци, които не са били предвидени от наемодателя в договора, не са били известни на наемателя и не могат да бъдат открити по време на проверката на имота;
• хазяина не прави основен ремонт на имота е посочено в договора или разумен срок;
• имот поради обстоятелства извън контрола на наемателя в състояние неподходящи за употреба.

При прекратяване на договора за наем на наемателя длъжен да върне имота на наемодателя в същото състояние, в което го получили, като се вземе предвид нормалното износване или в състоянието, уговорена в договора.

В заключение, ние считаме, още две важни точки.

Ако собственикът на земята дава или продава имота отдава под наем, отдаване под наем спре. С други думи, когато човек идва и казва: "да се изнесат, продавам апартамент," - е незаконно. промяна на собствеността не води до прекратяване на договора за отдаване под наем на жилищни помещения.

Ако е необходимо, можете да промените на наемателя (наемател). Това означава, че ако договорът е сключен за мъжа и той, например, отива до Северния полюс на дълго пътуване, можете да промените на наемателя при жена си с негово съгласие. В този случай, договорът остава един и същ, едни и същи условия, срокът продължава да тече и не може да се нулира. Но това може да се отърве от бюрокрацията, ако има някакви проблеми (например, ако имате да анулира договор или нещо, което да събира по съдебен ред).